Программа социально-экономического развития города красноярска до 2020 года красноярск 2010 - страница 19

^ 1.7.3. Обеспеченность жильем, оценка первичного и вторичного рынков жилья
Состояние жилого фонда

По данным филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю, общая площадь жилищного фонда города Красноярска в 2008 году составляет 19,8 млн. кв.м с тенденцией постоянного роста. Средняя обеспеченность жильем увеличилась до 20,9 кв.м на человека.



Рисунок 8 - Обеспеченность жильем на 1 человека, кв.м.


По уровню обеспечения инженерными системами г.Красноярск находится на втором месте в Красноярском крае6 (это объясняется тем, что 5,6% общей площади зданий приходится на индивидуальные жилые дома). 96% жилых зданий в городе обеспечено водопроводом, 94% – канализацией, 96% – центральным отоплением, 92% – горячим водоснабжением, 21% газифицированы.

Распределение жилищного фонда по материалу стен имеет следующую структуру: 9,8 млн. кв. м. приходится на каменные и кирпичные многоквартирные дома, 6,5 млн. кв. м. – на панельные жилые дома, 2,3 млн. кв. м. – на деревянные жилые дома, 0,2 млн. кв. м. – на блочные дома.



Рисунок 9 - Распределение площадей жилищного фонда по материалу стен зданий, 2007 г.


Общая площадь ветхого жилого фонда всех форм собственности в г.Красноярске в 2008 г. составила 359,8 тыс.кв.м. (1,8% общей площади жилищного фонда), аварийного – 143,9 тыс.кв.м. (0,73%) (в среднем по РФ на ветхий жилищный фонд приходится 2,7%, на аварийный – 0,5%). За 2006-2008 г.г. снесено 11,8 тыс.кв.м. ветхого жилья, площадь нового жилья на участке сносимого – 19,1 тыс.кв.м (при этом практически все новое жилье используется как социальное).

Еще 68,4 тыс.кв.м. жилищного фонда имеет износ от 31% до 65%, и, следовательно, через 10 лет тоже перейдет в категорию ветхого. Общая площадь жилых домов, требующих капитального ремонта в 2008 г. составила 11 211 тыс.кв.м (56,6% от общей площади жилищного фонда города). В 2008-2009 годах кроме ежегодной программы капитального ремонта дополнительно в рамках реализации Федерального закона от 21.01.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» и региональной адресной программы «Проведение капитального ремонта» были выделены средства Фонда содействия реформированию ЖКХ и краевого бюджета. В результате за 2 года отремонтировано 3555 тыс.кв.м. жилья.

Кроме физической изношенности жилищного фонда в городе присутствует жилищный фонд с морально устаревшими типами домов, к которым относятся дома серии 1-335, 1-439, 1-464, 1-447, 1-528, и включают, в основном, пятиэтажную застройку 50–70-х годов массового строительства. Пятиэтажный жилищный фонд, представленный домами устаревшей серии, составляет практически 60% всего 5-этажного жилищного фонда.

С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирных домах на общем собрании должны выбрать один из трех способ управления многоквартирным домом. Подавляющее большинство собственников в городе выбрали способ управления управляющей компанией. Обслуживанием основной части жилищного фонда города под руководством городской управляющей компании «Жилищный фонд» занимаются 7 управляющих компаний, обслуживанием общежитий -МП «Управляющая компания «Дирекция муниципальных общежитий» и МП «Правобережная дирекция муниципальных общежитий». Общая площадь жилых помещений, обслуживаемая муниципальными жилищными организациями и управляющими компаниями по состоянию на 01.01.2010, с учетом самостоятельных ТСЖ составляет 18,4 млн.кв. метров.

Население принимает все большее участие в управлении своим жильем - растет число товариществ собственников жилья (ТСЖ). По состоянию на 01.01.2010 в городе создано 383 ТСЖ. Общая площадь жилых помещений ТСЖ составляет 4385 тыс.кв.м., где проживает 126,7 тыс. человек. Наряду с ТСЖ в городе функционирует 90 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Общая площадь жилищного фонда ЖСК составляет 553,3 тыс.кв.м.

^ Жилищное строительство в г. Красноярске

После периода интенсивного строительства 60-х годов среднегодовой объем строительства жилья в Красноярске в 70–80-е годы стабилизировался на уровне 420-440 тысяч кв.м. общей площади в год. В 1996-2000 гг. в связи с экономической нестабильностью объем ввода жилья сократился до 243,8 тысячи кв.м. в среднем в год. Начиная с 2002 года, наблюдается интенсивный рост ввода жилых домов.

На протяжении 2004–2008 гг. динамика ввода жилых площадей в г.Красноярске колебалась от 425,8 до 691,1 тыс.кв.м. В 2007 году Красноярск стал лидером в РФ по показателю ввода жилья на одного жителя (0,81 кв.м., в среднем по РФ – 0,451 кв.м. на человека). В 2009 году за счет всех источников финансирования введено 469,1 тыс.кв. метров жилых домов (порядка 7 тыс. квартир), что на 32,1% ниже по сравнению с предшествующим годом.




Рисунок 10 – Динамика ввода жилья


Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади вновь введенных жилых домов (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) в 2009 году составила 31,3 тыс. рубля. В 2009 году населением за счет собственных и заемных средств построено 29,7 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, или 6,3% от общего объема введенного жилья (в 2008 г. – 3,8%).

В 2008 г. темпы строительства жилья несколько снизились (90%), в связи с последствиями мирового финансового кризиса: снижением уровня платежеспособного спроса, сокращением возможностей по долгосрочному кредитованию новых проектов, влиянием фактора отложенного спроса (связанное с ожиданием населения на дальнейшее падение цен на рынке недвижимости).

По состоянию на декабрь 2008 года приостановлено строительство 24 жилых домов, из которых 14 относится к объектам одного из крупнейших застройщиков города — ООО «Стройтехника». Первоочередной задачей по стабилизации ситуации в строительной отрасли является сокращение объектов незавершенного строительства. В результате проведенной работы в 2009 году введены в эксплуатацию 9 проблемных домов: по ул.Калинина, ул.Чкалова, пр.Мира, трех домов по ул.Водопьянова и трех домов в микрорайоне Ботанический. На завершающем этапе находится еще ряд домов, в том числе 1-ая очередь по ул.Судостроительной, 10-ая блок-секция дома по ул.Грунтовой, объекты по ул. Северо-Енисейской, Гусарова.

^ Муниципальные программы поддержки жилищного строительства

Для активного вовлечения в инвестиционную деятельность сбережений населения, формирования рынка доступного жилья и стабилизации цен на первичном рынке администрацией города реализуются муниципальные программы стимулирования строительства доступного жилья. Начиная с 2003 года, реализуется Программа осуществления муниципальных облигационных заимствований до 2012 года для строительства недорого, социально ориентированного жилья с ценой реализации на 15-25% ниже рыночной. С 2005 года началась реализация городской целевой программы «Красноярской молодой семье – доступное жилье» на 2005-2010 годы, которая направлена на повышение доступности жилья для красноярцев за счет выделения бюджетом города долгосрочных беспроцентных бюджетных кредитов.

В 2009 году в рамках городской и краевой программ по обеспечению жильем молодых семей предоставлены социальные выплаты 97 семьям на сумму 88,5 млн. руб., в том числе 36 семьям на 41,5 млн. руб. из средств бюджета города. По программе «Осуществление облигационных заимствований города Красноярска на 2003-2012 гг.» введено 237 квартир в доме по ул.9 Мая.

В рамках программы «Строительство многоквартирных домов для обеспечения жилыми помещениями граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» в 2009 году построены 124 квартиры в домах по ул.Быковского, 9 Мая, Тимошенкова.

^ Общая оценка ситуации на первичном и вторичном рынках жилья

С наступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости существенно изменилось. С апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города до 35,6% к июню 2009 года. Увеличился срок экспозиции объектов на рынке. В большей степени это было связано с двумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, во-вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены.

Но уже в 3 квартале 2009 года наблюдается снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и на первичном рынках, возобновляется ипотечное кредитование. На вторичном рынке количество квартир, выставляемых на продажу, заметно снизилось, поскольку далеко не все продавцы готовы предлагать свои квартиры с большим дисконтом. На первичном рынке объем предложения также сокращается, но несколько меньше.




Рисунок 11 - Динамика изменения стоимости жилья на первичном и вторичном рынке г. Красноярска (руб./кв.м.)


Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности, распределились следующим образом:


Рисунок 12 - Структура платежеспособного

спроса по планировке, 2009 г.




Рисунок 13 - Структура платежеспособного

спроса по количеству комнат, 2009 г.













Наибольшей популярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годом растет. Учитывая высокий процент горожан, нуждающихся в улучшении своих жилищный условий, износ старого жилого фонда, постоянный приток в Красноярск новых жителей из районов края, потребность в качественном, комфортном, недорогом жилье будет сохраняться в Красноярске длительное время.

Рынок элитного жилья в Красноярске находится в стадии формирования, спрос на подобное жилье стабилен, хотя и значительно ниже, чем на типовое жилье. Этот сегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям и снижением цены отреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапазон цен на элитное жилье колеблется от 26 486 до 160 156 рублей за один квадратный метр (на июнь 2009 г.). Площади дорогих квартир, покупаемых в Красноярске, от 57 до 370 квадратных метров.


^ Оценка рынка ипотечного кредитования жилья

Общая тенденция 2009 года – уменьшение сделок с недвижимостью. Значительное ухудшение качества банковских портфелей во время кризиса явилось существенным сдерживающим фактором для розничного кредитования, включая ипотеку, при общем улучшении ситуации с ликвидностью.

Одним из критериев выбора программы кредитования населением является базовая ставка. С осени 2008 года процентные ставки по кредитам физическим лицам, особенно по долгосрочным кредитам, начали рости. Несмотря на планомерное снижение в течение 2009 г. ставки рефинансирования ЦБ РФ с 13 % на начало года до 8,75% на 28 декабря, стоимость кредитов коммерческих банков значительно превышала уровень 2008 года.



Рисунок 14 - Динамика средневзвешанных процентных ставок по кредитам физическим лицам по Красноярскому краю,% (в рублях со сроком погашения)


По данным ЦБ РФ, объем ипотечного кредитования в РФ в 1 полугодии 2009 года сократился по сравнению с первым полугодием 2008 года в шесть раз - до 55 млрд. руб. В количественном выражении в 1 полугодии 2009 выдано 44 тысячи ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в 1 полугодии 2008 года (213 тысяч ипотечных кредитов).

Во времена «активной ипотеки» (2006-2008 гг.) 32 банка предлагали кредиты населению края, в том числе региональный оператор АИЖК – Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ККФЖС). В 2009 году те или иные ипотечные программы предлагает 20 банков и ККФЖС, а реально сделки проходили с привлечением кредитных средств лишь 6 кредитных учреждений. Основной объем выдачи ипотечных кредитов в 1 полугодии 2009 года поддерживался преимущественно за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, т.е. крупных банков с государственным или иностранным участием в капитале, имеющих доступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам.

Проблемы:

8604863496033302.html
8604993044223413.html
8605035418472799.html
8605128462502298.html
8605220212430881.html